In 2023 stelde het kabinet dat ‘bodem en water’ sturend dient te zijn bij onze ruimtelijke keuzes. En dit zal de komende jaren niet de enige verandering zijn voor onze kijk op de leefomgeving. We hebben te maken met een duurzaamheidsbeleid in transitie, nieuwe wetenschappelijke inzichten ten aanzien van klimaatscenario’s en een financiële druk op de bouwwereld.

Uitdaging voor ontwikkelaars: toekomstgerichte locaties

Voor ontwikkelaars ligt hierin een interessante uitdaging: hoe maak je nu de juiste locatiekeuzes ondanks een (onzekere) toekomst? En wat betekent dit in de praktijk voor de aankoop en ontwikkeling van nieuwbouwlocaties? Merosch heeft in opdracht van een projectontwikkelaar een bedrijfsvisie opgesteld waarmee de eerste stappen zijn gezet in het selecteren van toekomstgerichte locaties om klimaatadaptief te kunnen ontwikkelen.

Hierin hebben wij twee vragen beantwoord:

1. Waar willen wij, als ontwikkelaar, wel of juist niet bouwen? En wat betekent dit voor de ontwerpuitgangspunten van mijn gebied?
2. Welke strategie hanteren wij het komende jaar?

Toekomstbestendige woningbouwlocatie

Een (circulaire) woning wordt gebouwd voor een periode van tenminste 75 jaar en vermoedelijk langer. Nog belangrijker is dat de locatie van deze woning ook minimaal 75 jaar geschikt dient te zijn, ofwel klimaatadaptief. De vraag in het ‘wel of niet bouwen’ op een locatie is daarmee dan ook: blijft deze locatie minimaal 75 jaar een geschikte woningbouwlocatie?

Op basis van het werkgebied van de projectontwikkelaar hebben wij vier Nederlandse gebiedstypologieën gedefinieerd: zandgrond, slappe bodem, langs de rivier en de stad. Voor elk van deze typologieën hebben wij onderzoek gedaan naar de haalbaarheid en risico’s binnen deze gronden.

Denk hierbij aan klimaatrisico’s, toekomstige veranderingen in de financiering van klimaatgevoelige gebieden en beleidswijzigingen. Dit met als doel voor een beoogde woningbouwlocatie op basis van de typologie te bepalen of deze locatie past bij een toekomstbestendig Nederland tot tenminste 2100.

Vervolgens hebben wij voor elke typologie bepaald wat belangrijke ontwerprichtlijnen zijn indien de locatie daadwerkelijk aangekocht wordt. Hiermee kan de ontwikkelaar ook al rekenen aan de mate van ingrepen om de locatie volledig klimaatadaptief te maken. Met behulp van een klankbordgroep van experts uit de wetenschap, het beleid en de financiële wereld hebben wij deze visie verder aangescherpt en geverifieerd.

Welke strategie bij aankoop grondposities?

Welke strategie hanteer je bij de aankoop van grondposities? Naast de opgestelde typologieën om inhoudelijk te beoordelen of een locatie geschikt is, zijn ook interne strategische keuzes van belang.

Twee vragen die wij de projectontwikkelaar hebben gesteld zijn:

1. Hoe gaan we om met de twijfellocaties (‘nee, tenzij’) bij de verwerving van nieuwe posities?
2. Willen we ons zoekgebied significant gaan veranderen aan de hand van deze visie?

De vragen zijn intern beantwoord en worden het komende jaar getoetst in de praktijk.

Hoe gaat u, als ontwikkelaar, gemeente of woningbouwcorporatie, om met het zoeken naar nieuwe locaties voor nieuwbouw? Hoe ver in de toekomst kijkt u?

Durft u ook de pittige keuzes te maken of gaat u voor het snelle straatje erbij?