Een brede blik op de uitdagingen van vandaag en morgen
Wil je een vastgoedportefeuille echt duurzaam én toekomstbestendig maken? Dan ligt de uitdaging in het vinden van een aanpak met een breed pakket aan ambities en maatregelen die inspelen op klimaatadaptiviteit, materialen, natuurinclusiviteit en gezondheid. In het verduurzamen van vastgoed ligt veelal nog de focus op maatregelen om op termijn de CO2-uitstoot te beperken. Hiermee lijken we langetermijnmaatregelen te treffen voor een tijdperk waar we ons inmiddels al in begeven. Hevige piekbuien, droge zomers, warme gebouwen en een sterke afname van de biodiversiteit zijn mede de gevolgen van onze afhankelijkheid van fossiele grondstoffen. Als er al maatregelen worden getroffen, dan zien we deze voornamelijk terug bij nieuwbouw. Niet alleen energie (en CO2), maar ook materialen, klimaatadaptiviteit, natuurinclusiviteit en gezondheid zijn thema’s die onderdeel moeten uitmaken in het afwegingskader van bestaand vastgoed. De verduurzamingsroute kan hiermee een veel bredere waarde opleveren dan alleen reductie van energie(kosten) en CO2-uitstoot. Deze waarde kan gekwantificeerd worden door in de plan- en besluitvorming een breed afwegingskader met verschillende indicatoren op te stellen. Waarin in ieder geval ook de kwaliteit van het binnenmilieu wordt meegewogen. Immers, hoe duurzaam is een gebouw wanneer deze energieneutraal is, maar tegelijkertijd nauwelijks een comfortabel (binnen)klimaat kan bieden?
Beperk je niet tot een eendimensionale routekaart – anticipeer ook nu op een veranderend klimaat.
Er is een groeiend besef, met name bij commerciële organisaties, om bestaande gebouwen/gebieden niet alleen energiezuiniger te maken, maar echt duurzaam en toekomstbestendig. Investeren in een gezonde werk- en leefomgeving is een investering voor gezonde medewerkers en aantrekkelijk werkgeverschap. Ook vanuit financieel oogpunt is dit een logische afweging; van de totale operationele kosten van een kantoorgebouw komt ca. 90% voor rekening van personeelskosten, de overige 10% aan huisvestingskosten (waarvan ca. 1-2% aan energiekosten). Een eenzijdige blik op energie is dus op termijn financieel gezien niet de beste investering. Voor maatschappelijk vastgoed ligt dit uiteraard lastiger. Vaak is er sprake van verhuur aan derden waaronder particulieren en verenigingen. Een flinke druk op de bestaande huisvestingsbudgetten maakt het vaak lastig om ‘extra’ te investeren in maatschappelijk vastgoed. En dit terwijl er wel degelijk behoefte is aan een gezond binnenklimaat.
3 aanbevelingen verduurzamen vastgoedportefeuille
Vanuit de praktijk 3 aanbevelingen voor het verder verduurzamen van een vastgoedportefeuille:
1. Investeer in een dialoog met de gebruikers – daarachter schuilt een flink duurzaamheidspotentieel
Vaak is er sprake van een split incentive. De eigenaar investeert in verbetermaatregelen en de huurder profiteert van een beter binnenklimaat of lagere energielasten. Het klinkt als een cliché, maar door in gesprek te gaan en te kijken naar gezamenlijke belangen, stimuleer je draagvlak om (ook financieel) gezamenlijk de schouders eronder zetten. Een gemeente kan bijvoorbeeld energiebesparing en (extra) klimaatverbetering voorfinancieren en de investering verrekenen in de energie of als ‘duurzaamheidsopslag’ op de huur. Met de energiebesparing kunnen duurzaamheidsmaatregelen (grotendeels) gefinancierd worden, in combinatie met subsidies en MJOP-budget. Daarnaast schuilt er nog veel onwetendheid over het gebruik en functies van installaties met een hoog energieverbruik als gevolg. Airco’s die vol aanstaan voor ‘verse’ lucht, terwijl deze alleen bestaande lucht verplaatsen. En ook onwetendheid over bediening van thermostaten en klokprogramma’s, waardoor installaties onnodig lang aan staan. Een dialoog draagt niet alleen bij aan draagvlak voor grote maatregelen, het kan vrijwel meteen bijdragen aan de eerste kleine verbeterstappen.
2. Begin met het eindpunt in zicht – kleine stappen kunnen grote stappen hinderen
Door de komende jaren alleen de (financieel) meest aantrekkelijke maatregelen toe te passen, wordt het draagvlak en besluitvorming voor minder aantrekkelijke maatregelen op termijn lastig. Daarbij is het verstandig om te kijken naar koppelkansen met duurzaamheidsmaatregelen die zich niet makkelijk laten terugverdienen. Een groen dak of waterretentiedak in combinatie met zonnepanelen is praktisch en financieel eenvoudiger te realiseren dan wanneer de zonnepanelen er al liggen.
3. Laat wetgeving niet leidend zijn in de ambitie- en besluitvorming
Voor ingrijpende verbeteringen, zoals bouwkundige verbeteringen, is in de regel het bestaande budget niet toereikend. Een extra aanleiding is nodig om extra budget vrij te maken. Dit kan vanuit wetgeving of brancheafspraken, maar ook natuurlijke momenten, zoals verlenging van huurcontracten of wisseling van huurders. De BENG-eis om het risico op temperatuuroverschrijding te beperken (TO-juli) geldt voor nieuwbouw van woningen, maar kan ook als meetlat dienen voor bestaande bouw. Daarnaast geldt de labelplicht met ondergrens (C-label) voor kantoren per 2023. Voor woningcorporaties ligt daarnaast de opgave om de bestaande woningvoorraad te laten voldoen aan de Standaard; een isolatienorm en -streefwaarden voor woningen. De focus is daarmee eenzijdig gericht op energie en CO2-besparing. De uitdaging is om juist ook in de bestaande bouw, in combinatie met betere isolatie, een gezond binnenklimaat te waarborgen. Dit is al terug te zien bij onderwijshuisvesting. Hier wordt, met dank aan het Frisse Scholen programma, het binnenklimaat steeds verder verbeterd.
De waarde van duurzaam vastgoedbeleid is veel groter dan de waarde van duurzaam vastgoed alleen.
De uitdaging is om breder te kijken naar duurzaamheid en nu maatregelen te treffen die mogelijk later alsnog mogelijk afgedwongen worden, maatschappelijk of vanuit wetgeving.
